Realkreditlån – Rente, løbetid, pris og mere om realkreditlån

Et realkreditlån optages mod obligationer i fast ejendom og bruges til at finansiere købet af en bolig. Et realkreditlån kan maks stå for, og vil typisk stå for, 80 % af finansieringen af en ny bolig, hvor 15 % herefter er et boliglån og 5 % er den såkaldte egenbetaling.

Udbud og efterspørgsmål på de finansielle markeder er bestemmende for, hvor meget det koster at låne penge med et realkreditlån – og altså ikke banken, som det er tilfældet med et almindeligt boliglån. Realkreditlån optages som nævnt i form af obligationer, hvilket er gældsbeviser i hjemmet.

Grunden til, at det ikke er muligt at låne mere end 80 % af købebeløbet med et realkreditlån er, at realkreditinstituttet ikke ønsker at optage nogen risiko i forbindelse med lånet. Det gør det næppe med 80 %. Det gør til gengæld banken med det boliglån på de resterende procent, som banken i givet fald udsteder et lån over – og det afspejles også i renten.

Realkreditlån og renter

Som nævnt afhænger prisen, altså renten, på et realkreditlån af de finansielle opgange og nedgange. Per skrivende stund, primo 2013, har vi en verdensomspændende recession, der gør det mere fordelagtigt end så ofte før at låne penge til at købe en bolig. Boligmarkedet bærer som en hurtig note ydermere også præg af udelukkende at være købers marked.

Regn med at skulle betale cirka halvdelen af den rente, du får i et boliglån, til realkreditlånet. Vi snakker tal på mellem 3 % og 6 % alt afhængigt af tiden. Tallet her er den årlige omkostning i procent, også kendt som ÅOP, og selvom renten i sig selv ikke lyder uoverstigelig, vil der stadig være tale om store afdrag hver eneste måned. Betalinger per måned på ti tusinde kroner for en større bolig eller velliggende lejlighed er i Danmark på ingen måde uset.

Der findes mere end 100 forskellige typer af realkreditlån i Danmark, hvor renten, om renten er fast, betalingstætheden, rentetilskrivningsfaktoren og mange andre ting er varierede. Det er ikke muligt objektivt at fastslå den bedste løsning – denne skal findes med udgangspunkt i den aktuelle situation og gerne med flere forskellige bankrådgivere / banksælgere til at hjælpe med rådgivning. Tag aldrig en bankrådgivers ord for gode varer uden først at tjekke op også med andre af slagsen.

Rente og bidrag er omkostninger til lånet, du kan trække fra i skat. En månedlig ydelse på 10.000kr før skat er på cirka 8.000kr efter skat, alt efter lånets sammensætning, naturligvis.

Løbetid og rentefrie lån

Typisk vil et realkreditlån løbe over 20-30 år og vil i de årtier være den største udgift, bortset fra skat, på budgettet for en normal dansker. Det er muligt også at få kortere lån, men de færreste vil have midlerne til at overkomme sådanne betalinger hver eneste måned.
Fra tid til anden er det også muligt at få en løbetid på 50 år, hvis du køber bolig i en meget ung alder (20-25-års alderen). Lån med over 30 års løbetid kan maksimalt være på 75 % af huskøbets beløb og altså ikke de normale 80 %.

For sommerhuse gælder altid kun 60 %.

Det er muligt at optage såkaldte rentefrie realkreditlån. Pointen med disse lån er, at man i visse måneder ikke betaler af på selve gælden, men alene betaler gebyrer og renter; altså nogle tusinde kroner om måneden fremfor mange tusinde kroner om måneden. Dette skaber mere plads til forbrug, men giver selvsagt højere betalinger senere hen, når det hele skal betales af igen.

Nogle benytter de rentefrie lån til at betale for et nyt køkken eller til at booke en rejse til hele familien, mens andre benytter de udskudte afdrag til i stedet at betale mere af på det dyrere boliglån. Den sidstnævnte metode kan ud fra et økonomisk perspektiv anbefales, da man herved bliver gældsfri som boligejere tidligere end ellers.

Udgifter til stiftelsen af et realkreditlån

Som tilfældet er med et boliglån, er der visse udgifter til stiftelsen. Et boliglån på 2 millioner kroner vil koste i omegnen af 40.000kr i rene stiftelesomkostninger. En mindre del af dette går til banken, der kræver et stiftelsesgebyr og et par andre gebyrer, typisk for et par tusinde kroner til 5-10.000kr.

Derudover skal et lån tinglyses af staten, hvilket koster både 1.400kr i fast udgift som 0.6 % af hovedstolsbeløbet i gebyr. Denne tinglysningen er obligatorisk for at gøre hele låneaftalen forpligtende i henholds til eventuelle både nuværende og senere kreditorer og kan derfor ikke undlades på nogen måde.

Læs mere om stiftelsesudgifter til lån her.

Serielån og annuitetslån

Overordnet set findes der to typer af realkreditlån, du kan vælge at optage med alle de variationer, der findes under disse to:

• Annuitetslån: Langt de fleste realkreditlån er annuitetslån, hvilke består af månedlige betalinger, der alle er lige store. Dette er for de fleste den nemme og ligetil løsning. Ydelsen ændrer sig slet ikke og er i princippet den samme i de 30 år, med mindre, man selv omlægger lånet senere.
• Serielån: Du kan også vælge at betale det samme beløb til hovedstolen hver eneste måned. Til gengæld bliver rentebetalingen mindre og mindre, da der bliver mindre og mindre at betale af på. Derfor ligger de største betalinger i starten af lånet, hvorefter de blot bliver mindre og mindre.

Du kan også vælge mellemløsningen mellem et annuitetslån og et serielån, hvilket i folkemunde kaldes et mixlån.

Klage over dit realkreditlån

Mener du, at du har fået den forkerte rådgivning og derfor optaget et helt (og alt for dyrt) realkreditlån? Så har du mulighed for at klage med henblik på oprejsning. Oprejsningen kan bestå enten af en erstatning eller af en omgørelse af den aftale, der er blevet indgået – eller begge den, for den sags skyld.

Klageinstitutionerne er som følger:

Klager over pengeinstitutter:
Pengeinstitutankenævnet, Østerbrogade 62, 4, 2100 København Ø.

Klager over realkreditinstitutter:
Realkreditankenævnet, Nybrogade 12, Parterre, 1203 København K.